«Риэлторам не звонить, я продаю квартиру САМ»
На волне подъема покупательского спроса все больше собственников пленяются идеей самостоятельной продажи недвижимости. На первый взгляд, действительно – какие могут быть сложности, когда вокруг столько желающих приобрести жилье? Однако, в последнее время в агентства обращаются все больше измотанных затянувшейся продажей собственников и недовольных покупателей с несколькими сорванными сделками за плечами.
О самых опасных заблуждениях собственников при продаже недвижимости без поддержки опытного риэлтора и распространенных проблемах, возникающих у покупателей на сделках с самостоятельными продавцами, нашему порталу рассказала директор агентства недвижимости «Пафос» Лариса Турманидзе.
100 риэлторов лучше, чем один: чем опасен стихийный демпинг?
Одно из самых больших заблуждений собственников, самостоятельно продающих жилье - уверенность в том, что чем больше риэлторов будут рекламировать их объект на рынке недвижимости, тем быстрее произойдет продажа. Подобная стратегия абсолютно неэффективна, уверены опытные эксперты по недвижимости, ведь работая с несколькими риэлторами без договора, собственник оказывается в ситуации, когда его интересы никто не защищает. А значит, квартира будет экспонироваться длительное время без результата, а цена на объект подвергнется активному демпингу(снижению) благодаря рекламе с разными ценниками у множества агентов.
«Когда частное лицо выставляет свой объект на продажу, ему начинают активно звонить риэлторы со всех волостей и предлагать привести покупателей, просто чтобы просочиться в эту квартиру – описывает сценарий подобной продажи руководитель АН «Пафос» Лариса Турманидзе. - К нему начинают водить «левых» покупателей. Собственник же думает, что у него нет отбоя от покупателей, и он адекватно выставил цену. Все эти посредники и еще 10 агентств выставляют объект за разную стоимость, и на самом деле демпингуют его в цене. Когда я вижу такую квартиру, которая у одного риэлтора стоит за 1 млн. 500 тысяч рублей, у другого за 1 млн. 480 тысяч рублей, а у третьего посредника за 1 млн. 460 тысяч рублей, я позвоню и предложу выйти на сделку завтра за 1 млн. 450 тысяч рублей. Если квартира стоит долго, а такие объекты обычно продаются долго, собственник, скорее всего, согласится».
Самостоятельная продажа жилья – это глобальный миф всех омских собственников, считают специалисты по недвижимости. Так или иначе, в цепочке все равно появится риэлтор, только он будет отстаивать интересы другой стороны и собственники окажутся в невыгодном положении.
Один из самых ценных для людей активов – недвижимость, требует более ответственного отношения, уверены эксперты. Чтобы избежать финансовых потерь и стрессов, гораздо выгоднее обратится к сертифицированному брокеру или в надежное агентство, где специалисты по недвижимости с огромным опытом смогут защитить цену клиента и его интересы.
«Продам сам, дорого и быстро»
Дорого или быстро – вечная дилемма, возникающая у собственников при продаже жилья. Почему же так важна золотая середина и как, упустив время, продавцы теряют сотни тысяч рублей?
«Когда частное лицо выставляет свою квартиру на продажу, он не владеет реальной ситуацией по стоимости квадратного метра, а основывается на предположениях – «сосед сверху продал за столько-то». При этом реальная цена сделки ему не известна – поясняет Лариса Турманидзе. Он не может знать, того чего он не знает. – Обманываясь шквалом звонков от риэлторов, собственник думает, что «попал». Он показывает квартиру 2 недели, но его никто не покупает. Почему? Потому что среди десятков людей на его показах было всего 2 реальных покупателя, которые предложили собственнику торг. Но опьяненный мифом, что вокруг его квартиры большой ажиотаж, продавец им отказал».
Квартира продолжает стоять и через какое-то время собственник начинает опускать цену на 10-20 тысяч рублей, что не играет никакой роли – цена все равно не попадает в «тренд». Реальные покупатели так и не находятся, потому что продавец помимо призрачного представления о цене своей квартиры, не умеет вести переговоры, правильно торговаться и не владеет навыками продажи недвижимости.
Пройдя за несколько месяцев первый круг ада по продаже квартиры, собственник, по словам экспертов по недвижимости, обычно все же переходит из стадии «хочу» в стадию «надо». На этом этапе многие продавцы, наконец, обращаются в агентство и уже готовы к контакту с реальными покупателями.
«Обидно, что при самостоятельной продаже люди тратят от месяца до полугода просто на то, чтобы определится с адекватной ценой. Для сравнения у нас в агентстве на это ушла бы максимум неделя – говорит Лариса Турманидзе. - При сегодняшней покупательской активности, если квартира стоит по рыночной цене, средний срок экспозиции объекта в нашем агентстве - 5 дней. Если с документами все в порядке, обычно через 2 дня мы выходим на сделку. То есть, в общей сложности квартиры продаются за 7 дней, а иногда бывает, что и за 3 дня. Но в АН «Пафос» продолжают приходить люди, которые продают сами полгода и у них случается шок, когда с нами они выходят на сделку за 10 дней»!
Еще одним тормозом при самостоятельной продаже жилья являются разваливающиеся цепочки сделок и трудности с обменными вариантами.
По опыту экспертов по недвижимости, более 50% сделок между физическими лицами, разваливаются молниеносно и иногда прямо в МФЦ. Это происходит из-за отсутствия у людей переговорных навыков, четко прописанных условий договора «на берегу», сложностей с пакетом документов и нехватки опыта в их правильном оформлении. В цепочке «покупатель-продавец –покупатель» непредвиденные сложности, могут возникнуть на каждом этапе и даже опытным риэлторам приходится прикладывать титанические усилия чтобы решить проблему оперативно.
«Пример, к нам приходят потенциальные клиенты, у которых несколько раз срывалась продажа квартиры где дети-собственники. А почему? По закону, они должны совершить одновременную покупку. Однако уже на заключительном этапе выясняется, что в коттедже, который они покупают - проблемы с документами на землю. Сделка разваливается, и покупатели их квартиры уходят. Вы представляете какая проделана работа, сколько люди ждали и т.д. А все почему - рядом не было эксперта по недвижимости. Другая история: наши клиенты с одобренной ипотекой покупают квартиру у физического лица. Продавец категорически отказываются от помощи специалиста по недвижимости, потому что может все сам. Он совершает встречную покупку, но сделка срывается потому, что частные лица не договорились. Результат – мы собираем всю цепочку заново, потому что нашим клиентам нужно купить квартиру» - приводит примеры из практики руководитель АН «Пафос».
Ничуть не меньше сложностей, чем продажа квартиры своими силами, на сегодняшний день вызывает самостоятельный подбор недвижимости, предупреждают эксперты.
Многие граждане полагают, что ипотечная сделка защищает их от всех рисков, но только не при покупке недвижимости у физического лица. Ипотека ни одного из банков не защищает от высокорисковой сделки. Онлайн специалист банка – это всего лишь некий робот, выполняющий только функцию одобрения кредита. Дальше люди просто остаются один на один со своей историей подбора, и если их выбор пал на квартиру, которую собственник продает сам, сделка зачастую превращается в лотерею. В этом случае не стоит пренебрегать помощью опытного риэлтора.
По опыту специалистов по недвижимости мало кто из покупателей способен самостоятельно, без эксперта, провести полную экспертизу документов и сопроводить сделку купли-продажи в минимально короткий срок с наименьшими затратами. Сопровождение и личное присутствие на сделке эксперта по недвижимости – гарантия безопасности для покупателя, а так же удобства и быстроты для всех участников сделки.
«На подборе возникает множество нюансов. С физическим лицом еще нужно договориться, доторговаться, прояснить, сколько собственников, где они, будут ли присутствовать на сделке? А если нет, то кто будет выступать по доверенности, грамотно ли она будет составлена – поясняет Лариса Турманидзе. – Затем покупатели должны заавансировать объект, составить предварительный договор купли-продажи, который предоставляется в банк, и заказать оценку. Эксперт по недвижимости легко решает все эти вопросы, однако для обычных людей эта процедура длится бесконечно. Вообще то, что при сделках через МФЦ можно обойтись и без риэлтора - это самый большой миф наших граждан. Особенно сейчас, когда половина учреждений работает дистанционно. Никто в МФЦ, не будет садиться и диктовать вам «под карандашик»: какую справку и где вам взять и как сократить срок получения того или иного документа».
Обращаясь к профессионалам, собственники получают не просто быструю и комфортную продажу, а целый комплекс услуг: помощь в одобрении ипотеки, низкие процентные ставки, подбор обменного варианта и сопровождение сделки, а значит колоссальную экономию времени, денег и нервов.
Так ли чиста «чистая продажа»?
По словам, экспертов АН «Пафос» в более крупных городах России, таких как Москва, Санкт-Петербург, Сочи и Новосибирск, жилье уже давно не реализуется через частников, только через мультилистинговую систему к которой имеют доступ только сертифицированные риэлторы и агентства недвижимости. И это не случайно. К сожалению, до сих пор формулировка «Документы готовы. Чистая продажа» в объявлениях физических лиц в 90% случаев вовсе не гарантируют реальную готовность к сделке. В каких случаях жилье точно стоит продавать или покупать в сопровождении опытного риэлтора, чтобы избежать юридических сложностей? По словам экспертов АН «Пафос» одним из ключевых показаний к продаже через агентство является наличие более двух собственников в квартире.
«Все продавцы либо должны присутствовать на сделке, либо предоставить правильно составленную доверенность. Бывают случаи, когда собственники до последнего вообще не в курсе, что их квартира продается и в решающий момент их может не устроить цена, сроки или что -то еще. А люди уже внесли продавцу задаток. Вообще, обращайте внимание продавцы и покупатели: через агентство вы вносите аванс, который потом можете вернуть, так как агентство здесь выступает гарантом. Задаток - более рисковый платеж, если что-то сорвется, его вам, скорее всего, вернуть не удастся. Так же меня всегда удивляют покупатели, которые вносят задаток за квартиру с собственниками-детьми, в оформлении таких сделок существует множество подводных камней. Если сделка проходит без эксперта по недвижимости, и распоряжение опеки еще не получено, скорее всего, с задатком вы проститесь» - предупреждает Лариса Турманидзе.
Так же, по опыту специалистов АН «Пафос», много щекотливых сложных ситуаций, в которых сможет разобраться только эксперт по недвижимости, возникает при сделках с квартирами, полученными по наследству, а так же с жильем, приватизированным по договору безвозмездной передачи.
«Сэкономим на комиссии»
«Собственники часто не учитывают, что могут сэкономить на процентных ставках по кредиту, обращаясь в агентство недвижимости для оформления ипотеки – говорит Лариса Турманидзе. - К примеру, АН «Пафос» является партнером топовых банков, а это значит, что наши клиенты могут сэкономить на процентах по ипотеке порядка 300-350 тысяч рублей. Кроме того, они получают квалифицированную помощь в оформлении ипотечного кредита. Одобрение ипотеки – это вообще наш конек, мы гордимся, тем что оформляя ипотечный кредит через АН «Пафос» люди с совершенно разной кредитной историей практически не получают отказов».
Вовремя обратившись в стабильное и надежное агентство по недвижимости, в котором работают сертифицированные эксперты в сфере недвижимости, люди могут не только выгодно оформить ипотеку, получить помощь в продаже квартиры и сопровождении сделок, но и быстро подобрать недвижимость на первичном и вторичном рынке Омска или других городов. Опытный риэлтор всегда расширяет видение и возможности клиента, в результате люди ясно понимают в каком направлении двигаться, риск ошибок сводится к минимуму, а сделки проходят спокойно и комфортно.
«Сейчас мы наблюдаем серьезный отток из Омска, люди продают жилье, у вас есть уникальная возможность одобрить ипотеку в Омске, а приобрести недвижимость в другом регионе, поэтому так много объектов на чистой продаже. На сегодняшний день покупательский рынок очень активен - многие продавцы подняли цены или поснимали свои объекты с продажи. Сейчас цены на недвижимость находятся на максимуме, но возможно, к концу следующего года цены упадут. Поэтому, если вы хотите продать максимально дорого и быстро – то это ваш звездный час» - советует руководитель АН «Пафос» Лариса Турманидзе.
По оценкам аналитиков, к сегодняшней ситуации на рынке недвижимости как нельзя лучше подходит поговорка «Время - деньги». Самое главное не медлить и сразу же обращаться к опытным профессионалам.
Добро пожаловать в АН ПАФОС.
телефон 387-900
*услуги ипотеки предоставляют: ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ», ПАО «Совкомбанк», ПАО «АК БАРС» БАНК и другие.
